Ile kosztuje wykończenie mieszkania?

Data aktualizacji 12.07.2024

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2024 roku? To nie będzie optymistyczny artykuł – ceny w ostatnich latach wyłącznie rosną i nic nie wskazuje na zmianę. To jednak trzeba wiedzieć, by określić, czy zakup mieszkania do wykończenia w ogóle Ci się opłaca. Rozbijamy koszty wykończenia mieszkania na czynniki pierwsze. Przeczytaj!

Pamiętaj, że podane w tekście ceny są orientacyjne i mogą się różnić w zależności od konkretnej sytuacji, lokalizacji inwestycji oraz firmy wykończeniowej. Opracowanie kosztorysu zawsze leży po stronie podwykonawców.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w uśrednieniu?

Udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o koszty wykończenia mieszkania jest bardzo trudne. W 2024 roku koszt wykończenia mieszkania w Polsce waha się od 1000 do 3000 zł za metr kwadratowy. Średnio 2000 zł. Aktualnie mało które firmy wykończeniowe schodzą ze stawkami poniżej półtora tysiąca od metra. Jeśli już, to są to ekipy działające w małych miejscowościach, daleko od miasta. Przy najniższych kwotach trzeba się liczyć z koniecznością samodzielnego wykonania części prac.

W kwestii kosztów wykończenia lepiej nie być optymistą. Duża szansa, że życie (i ekipa wykończeniowa) zaskoczy Cię na niekorzyść. Rosnące ceny surowców i transportu przekładają się na wyższe ceny materiałów budowlanych. W dodatku mamy deficyt fachowców z prawdziwego zdarzenia, a ci, którzy robią dobrą robotę wiedzą, że mają święte prawo do wysokiego cenienia swoich usług.

Metraż a koszty wykończenia

Rozstrzał jest tym większy, im obszerniejsze mieszkanie masz do zrobienia:

• za wykończenie 20-metrowej kawalerki zapłacisz minimum 20 000 zł do nawet 60 000 złotych;
• za wykończenie średniej wielkości mieszkania 50-metrowego minimum 50 000 zł, nastaw się na 75 000 zł;
• za wykończenie dużego mieszkania o powierzchni 100-metrowej wydasz minimum 100 000 zł, nastaw się na 150 000 zł.

Koszty wykończenia mogą w wielu przypadkach równać się nawet 60% zakupu nieruchomości. Tak – za wykończenie mieszkania kupionego za 500 000 zł możesz wydać równowartość kawalerki w większym mieście.

Określanie kosztów zależy głównie od dwóch kwestii – stanu wyjściowego oraz preferowanego standardu wykończenia. Poniżej dokładnie wyjaśniamy co i jak.

Dokładniejsze szacowanie

Przyjrzyjmy się możliwym kosztom z uwzględnieniem kluczowych czynników. Skoro tu jesteś, zgadujemy, że jeszcze nie kupiłeś własnego mieszkania – poznanie tych informacji zmniejszy ryzyko, że się natniesz.

Aktualny stan mieszkania

Rynek nieruchomości wyróżnia 3 standardy niekompletnego wykończenia mieszkań.

• Stan surowy otwarty. Mieszkanie nie posiada okien, drzwi, ścianek działowych, tynków i okładzin ściennych. To praktycznie tylko ściany nośne pokryte zadaszeniem, nawet bez kompletu podstawowych instalacji. W takim stanie najczęściej są domy jednorodzinne, ale i niektóre stare kamienice dysponują takimi lokalami – rozpoznasz je po prowizorycznie zabezpieczonych oknach. Tutaj zrobić trzeba praktycznie wszystko, więc przy kupnie mieszkania można lekko doliczyć przynajmniej plus 50-60% kosztu zakupu na samo wykończenie w średnim standardzie.
• Stan surowy zamknięty. Częściej widywany w budynkach wielorodzinnych, bo i bezpieczniejszy z punktu widzenia współzamieszkujących. Podstawowa różnica – są wstawione okna, drzwi i ściany działowe. Poza tym wciąż (z reguły) nie ma kompletu instalacji, tynków, podłóg i innych kluczowych elementów wykończenia. Wydatki na wykończenie w średnim standardzie będą stanowić od 40% do 50% wartości lokalu.
• Stan deweloperski. Mieszkanie jest świeżo wyremontowane ze stanu surowego. Ściany są przygotowane do malowania, rozprowadzono instalacje użytkowe i grzejniki. Drzwi oraz okna są w dobrym stanie, nie trzeba już nic z nimi robić. Balkon jest gotowy. Podłoga czeka na położenie finalnego pokrycia. Nie ma zamontowanej armatury sanitarnej ani wyposażenia kuchni. Na wykończenie w średnim standardzie trzeba będzie przeznaczyć jeszcze 25-40% kwoty zakupu nieruchomości.

Czwartym stanem, do którego docelowo doprowadzamy mieszkanie, jest wykończenie pod klucz – czyli gotowe do wprowadzenia się.

Jak łatwo się domyślić, najdrożej wypada wykończenie mieszkania od stanu surowego otwartego. Stan surowy zamknięty odejmuje koszt stawiania ścianek działowych i (zwykle) koszt drzwi oraz okien. Pojęcie stanu deweloperskiego nie jest prawnie uregulowane, toteż deweloper sam decyduje, na jakim etapie wykończenia oddaje lokal do zakupu.

Preferowany standard

Jak zaznaczyliśmy na początku, to ile kosztuje wykończenie mieszkania, jest uwarunkowane również standardem – czyli, mówiąc wprost, poziomem luksusu.

Prawo nie reguluje, co wchodzi w dany standard. Terminologia jest umowna i przy formułowaniu oferty wykończeniowcy mogą ją interpretować po swojemu, więc trzeba dokładnie czytać umowy. Używamy takiego podziału, żeby jak najlepiej zobrazować możliwości w Twoim budżecie:

• niski standard – stworzenie funkcjonalnej przestrzeni przy minimalnych kosztach. Estetyka schodzi na bardzo daleki plan. Wykorzystywane materiały będą dość niskiej jakości, trzeba nastawić się na remonty w przyszłości. Drzwi wewnętrzne bez ozdobnych elementów, podstawowa armatura i osprzęt łazienkowy, najprostsze płytki ceramiczne, linoleum, imitacje drewna.
• średni standard – zapewnienie komfortu i zadowalającej estetyki, przy zachowaniu rozsądnego budżetu. Materiały normalnej, dosyć dobrej jakości. Drzwi z delikatnymi dekoracjami, panele drewnopodobne, płytki ceramiczne z nieskomplikowanymi wzorami, położenie tapety. Materiały dostępne w sieciówkach budowlanych.
• podwyższony standard – stworzenie komfortowego i prestiżowego wnętrza z wykorzystaniem wysokiej jakości materiałów. Materiały z górnej półki sieciówek budowlanych, niektóre elementy mogą być na zamówienie jak np. kuchnia na wymiar. Wykorzystanie litego drewna krajowego ze zdobieniami, gresu technicznego, elementy z kamienia. Nietuzinkowa, trudniej dostępna a przez to droższa armatura, np. czarna wanna.
• wysoki standard – stworzenie wyjątkowego i prestiżowego wnętrza z wykorzystaniem materiałów premium i ekskluzywnych rozwiązań. Egzotyczne gatunki drewna, marmur i inny naturalny kamień, gres polerowany, układanie mozaiki, drzwi z witrażami, podwieszane sufity, większość wyposażenia na zamówienie.
• standard premium – niepowtarzalna estetyka, materiały sprowadzane zza dalekich granic, realizacja każdej fantazji. Premium jest różnie pojmowane, nie każda ekipa się go podejmuje.

Szacunkowe koszty wykończenia mieszkania zależnie od standardu

Wiesz już, co oznaczają poszczególne standardy wykończenia, więc określ, w których widełkach możesz się uplasować.

• 1000-1500 złotych – wykończenie w niskim standardzie ze stanu deweloperskiego. W tym budżecie możliwe jest wykonanie podstawowych prac wykończeniowych o znaczeniu praktycznym. By zbliżyć się do niższego progu, proste prace trzeba wykonać samodzielnie.
• 1500-2000 złotych – niski standard ze stanu surowego lub średni standard ze stanu deweloperskiego. Proste prace należy wykonać samodzielnie.
• 2000-2500 złotych – średni standard ze stanu surowego lub podwyższony z deweloperskiego.
• 2500-3000 złotych – podwyższony standard ze stanu surowego, wysoki z deweloperskiego. Wykończenie na tip-top pod klucz.
• 3000 złotych w górę – standard premium, każda wizja właściciela zrealizowana na doskonałych materiałach.

Dodatkowe koszty – na co uważać?

Dodatkowe koszty, czyli koszmar właścicieli mieszkań do wykończenia.

Przed zakupem mieszkania do wykończenia musisz szczegółowo dopytać o wykonane prace. Na oględziny zabierz ze sobą fachowca, najlepiej zaprzyjaźnionego budowlańca, który szczerze pomoże Ci w weryfikacji lokalu.

• Podczas prac remontowych mogą pojawić się nieprzewidziane problemy, takie jak awarie instalacji czy konieczność wymiany elementów konstrukcyjnych. Możliwe, że w trakcie prac ekipa natrafi na ukryte usterki, zwłaszcza jeśli kupisz mieszkanie od nierzetelnego dewelopera.
• W stanie surowym mieszkanie może mieć przynajmniej część instalacji użytkowych. Jeśli ma, to nie zawsze dobrze – weryfikacja stanu technicznego pokaże, czy do czegokolwiek się nadają. Stan surowy zamknięty ma okna i drzwi, ale też może się okazać, nadają się tylko do wyrzucenia.
• Jeśli mieszkanie jest trudne, może być konieczne zamówienie części elementów, co wygeneruje dodatkowe koszty.
• Współpraca z projektantem wnętrz kosztuje, a w przypadku wielu mieszkań jest niezbędna, by świetnie je dopracować.
• Na pewno trzeba będzie posprzątać po remoncie i wywieźć gruz.

Generalnie, podczas wykańczania może się zdarzyć wszystko. To bardzo nieprzewidywalna dziedzina.

Jak zmniejszyć koszty wykończenia mieszkania?

Oszczędzanie na jakości nie jest dobrym pomysłem – w następnych latach zemści się koniecznością remontu. Jeśli to możliwe, lepiej nie oszczędzać na jakości materiałów i zainwestować w wykończenie przynajmniej średniego standardu.

Koszty możesz obniżyć bez strat na jakości.

• Porównaj oferty różnych firm remontowo-wykończeniowych przed wyborem wykonawcy. Sprawdź opinie. Z góry ustal, jaki masz nieprzekraczalny budżet i skontaktuj się w celu wyceny prac – zobaczysz, który fachowiec oferuje najwięcej.
• Tanio-dobrze-szybko – możesz wybrać dwa. Tanio i szybko nie będzie dobrze, więc odradzamy. Dobrze i tanio nie będzie szybko – warto dać ekipie więcej czasu, bo brak pośpiechu może przełożyć się na zmniejszenie kosztów robocizny.
• Trzymaj się materiałów od polskich producentów. Zatrudnij ekipę działającą lokalnie, by obniżyć koszty dojazdu.
• Jeśli masz odpowiednie umiejętności, wykonaj część prac remontowych samodzielnie czy z pomocą najbliższych. To pozwoli Ci zaoszczędzić na kosztach robocizny. Malowanie ścian nie jest trudne!
• Nie musisz wykańczać całego mieszkania od razu. Możesz skupić się na najważniejszych pomieszczeniach, a pozostałe wykończyć w późniejszym terminie.
• Skoncentruj się na praktycznej stronie wykończenia, o podnoszeniu estetycznych walorów pomyślisz w dalszej kolejności. Solidna hydraulika jest ważniejsza niż fronty kuchenne z litego drewna.

Podsumowanie

Gdy chodzi o wykończenie mieszkania, koszt może się bardzo różnić. Średnio należy liczyć się z kwotą 2000 zł/m².

O kosztach decyduje wiele czynników, a ostatecznej wyceny dokonują ekipy wykończeniowe. Galopująca inflacja cen materiałów budowlanych i robocizny nie ułatwia dopięcia budżetu.

Określając, ile kosztuje wykończenie mieszkania, które chcesz zakupić, weź pod uwagę:

• aktualny stan wykończenia,
• preferowany standard wykończenia,
• metraż mieszkania.

By oszacować swój przypadek, określ aktualny stan wykończenia i procentowy szacunek kosztów względem ceny zakupu nieruchomości. Uwzględnij preferowany standard wykończenia, przemnóż odpowiadający mu szacunek średnich cen przez metraż.

Nie bądź optymistą – w trakcie prac może wyjść sporo dodatkowych kosztów. Przy ograniczonym budżecie skup się na praktycznej stronie i nie myśl o luksusach. Estetykę mieszkania zawsze można poprawić, ale jeśli funkcjonalne aspekty będą niedopracowane… poprawić będzie trzeba i to nie jest tanie!