Jak kupić mieszkanie? Zakup krok po kroku

Data aktualizacji 12.07.2024

Jak kupić mieszkanie nie będąc obeznanym z rynkiem nieruchomości i bankowością? Od czego zacząć, na co zwrócić uwagę i jakich sytuacji się spodziewać? Myślisz teraz o jednej z najważniejszych transakcji podejmowanych w życiu, a my rozbijamy ją na czynniki pierwsze.

Przy kupowaniu mieszkania czeka Cię sporo formalności, ale doskonale trafiłeś. Dzięki temu artykułowi włożysz w proces zakupu tylko tyle energii, ile to absolutnie konieczne. Transakcja przebiegnie sprawnie, w ciągu najbliższych miesięcy zaczniesz cieszyć się nowym lokalem. Tutaj dowiesz się, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku. Czytaj!

Jak kupić mieszkanie – najważniejsze kroki w wielkim skrócie

Cały proces tego, jak kupować mieszkanie, można podzielić na 9 etapów.

1. Określenie możliwości finansowych. Szacunek zdolności kredytowej, zorientowanie się w ofertach kredytów hipotecznych i mieszkaniowych programach rządowych. Wzięcie finansowego marginesu na koszty remontu oraz opłat dodatkowych. Opcjonalne zasięgnięcie wskazań doradcy kredytowego.
2. Określenie koniecznych cech mieszkania. Doprecyzowanie wymagań nienegocjowalnych i dodatkowych kryteriów decydujących o wyborze idealnego lokalu.
3. Poszukiwanie mieszkania. Samodzielnie, korzystając z portali ogłoszeniowych lub zgłaszając się do biura nieruchomości ze swoimi wymaganiami.
4. Oglądanie mieszkań. Rezerwacja czasu na dokładne obejrzenie przynajmniej kilku mieszkań, lista pytań. Wsparcie w postaci fachowca budowlanego – znajomego bądź wynajętego inspektora.
5. Sprawdzenie ksiąg wieczystych. Potwierdzenie, że sprzedający ma pełne prawo do lokalu i sprzedaży go. Jeśli księga wieczysta mieszkania nie istnieje, konsultacja z bankiem, gdyż brak księgi utrudnia wzięcie kredytu.
6. Podpisanie umowy przedwstępnej – opcjonalnie. Konieczne, gdy nie jest możliwe natychmiastowe sfinalizowanie transakcji. Bank potrzebuje jej do zatwierdzenia kredytu.
7. Wizyta u notariusza. Mniej-więcej 1-2 godziny w kancelarii notarialnej. Wizyta zakończona uiszczeniem opłat zależnych od wartości transakcji.
8. Przekazanie pieniędzy. Dokonanie przelewu przez bank lub osobiście przez kupującego za gotówkę. Zgłoszenie zakupu nieruchomości do Urzędu Skarbowego, zwykle dokonywane przez notariusza.
9. Przekazanie mieszkania. Oddanie kluczy już po wpłynięciu całej kwoty na konto sprzedającego. Podpisanie umów o dostawę mediów na nowego właściciela.

Poniżej dowiesz się, jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku ze szczegółami. To praktyczne wskazówki z życia wzięte. Na koniec dowiesz się kilku rzeczy istotnych z perspektywy kupującego.

Przedstawiamy proces tak dokładnie, jak to możliwe w odniesieniu do ogółu prywatnych transakcji nieruchomościowych. Miej jednak na uwadze, że w zależności od indywidualnych sytuacji kupującego, sprzedającego, oferty banku czy biura nieruchomości, niuanse transakcji, np. wymagane dokumenty, mogą się różnić. Na każdym etapie kupowania obowiązuje Cię konieczność drobiazgowego czytania umów.

Kupno mieszkania krok po kroku – 9 etapów

Przechodzimy do meritum. Oto szerokie wyjaśnienia procesu zakupowego w przypadku nieruchomości mieszkalnych na użytek prywatny.

1 – Określenie możliwości finansowych

Zanim przejdziesz do wybierania wymarzonego mieszkania, musisz określić, czy będziesz brał kredyt hipoteczny. Jeśli tak, to ile możesz wyłożyć na wkład własny i jaka jest Twoja zdolność kredytowa.

• Większość banków w Polsce przyjmuje wkład własny rzędu 10% plus ubezpieczenie kredytu. Część banków przyjmuje minimum 20% wkładu własnego i wtedy dodatkowe zabezpieczenie nie jest wymagane. Do wkładu własnego można wliczyć nie tylko pieniądze, ale również majątek w postaci innej nieruchomości bądź gruntu.
• Sprawdź ofertę w Twoim banku i porównaj ją z konkurencyjnymi. Warto skorzystać z konsultacji z doradcą kredytowym – on pomoże Ci wybrać najlepszą opcję.
• Zdolność kredytową można określić na podstawie kalkulatorów dostępnych na portalach finansowych i stronach banków. Możesz również zwrócić się bezpośrednio do banku z prośbą o przedstawienie indywidualnej oferty. Przy współpracy z doradcą kredytowym, to on policzy zdolność.
• Zorientuj się w aktualnych programach rządowych, które mogą Ci pomóc w zwiększeniu możliwości zakupowych. Informacje o opcjach znajdziesz na oficjalnych stronach rządowych.
• Kiedy wybierzesz bank, udaj się do oddziału. Konsultant udzieli Ci kompletu informacji i poinstruuje co do niezbędnych formalności. W dalszej części artykułu znajdziesz informacje m.in. na temat potrzebnych dokumentów.

Jeśli kupujesz za gotówkę, kupno mieszkania krok po kroku będzie obarczone mniejszymi komplikacjami. Wciąż jednak musisz drobiazgowo określić realne możliwości budżetowe nie wybierać mieszkania pod finansowy korek.

• Jeśli planujesz zakupić mieszkanie wymagające dopracowania, oszacuj, ile możesz wydać także na wykończenie bądź remont. Koszty doprowadzenia mieszkania do stanu używalności to dziesiątki tysięcy, a w przypadku dużych lokali nawet ponad 100 000 tysięcy.
• Trzeba doliczyć także koszty dodatkowe w postaci podatków, taksy notarialnej, załatwiania dokumentów do kredytu hipotecznego i ewentualnej prowizji dla pośrednika. Zarezerwuj na koszty dodatkowe minimum 10-15 tysięcy.

Jeżeli otrzymałeś gotówkę na zakup mieszkania w formie darowizny, pamiętaj o zgłoszeniu jej do Urzędu Skarbowego. Masz na to 6 miesięcy. Zgłosić trzeba także darowizny od najbliższej rodziny, zwolnione z podatku od darowizn.

2 – Sprecyzowanie wymagań

Realia rynku nieruchomości są takie, że najpierw określamy możliwości finansowe, a dopiero później precyzujemy, jakiego mieszkania nam potrzeba. Kiedy wiesz, ile możesz wyłożyć, przemyśl, co w mieszkaniu jest dla Ciebie absolutnie najważniejsze. Stwórz krótką listę kwestii bezkompromisowych.

• Metraż. Ile osób będzie mieszkało w lokalu teraz, a ile chcesz, by mieszkało za 10-20 lat?
• Liczba pokoi. Metraż można różnie zorganizować. Na rynku są mieszkania dwupokojowe o powierzchni 25 metrów, jak i 50-metrówki również z dwoma pokojami. Na wybór wpływa Twój tryb życia i liczba domowników.
• Układ pomieszczeń. Duży salon, czy zamiast niego dwa małe pokoiki? Wystarczy Ci aneks kuchenny, czy potrzebujesz osobnej kuchni?
• Lokalizacja. Jeśli będziesz jeździć komunikacją miejską, kluczowa dla Ciebie będzie dostępność ruchliwych przystanków. Gdy masz samochód, szukaj mieszkania z miejscem parkingowym lub garażem. Sprawdź odległość od najbliższych szkół i przedszkoli, zweryfikuj możliwości dojazdu do aktualnej pracy. Poznaj opinie o bezpieczeństwie w różnych dzielnicach miasta.
• Stan mieszkania. Czy szukasz lokalu do remontu, za to w okazyjnej cenie od metra, czy droższego od metra, ale już gotowego do zamieszkania?
• Koszty utrzymania. Mowa to zwłaszcza o typie ogrzewania, który będzie najbardziej opłacalny.

Do kompletu wypisz rzeczy mniej ważne, co do których jesteś gotowy negocjować, by zmieścić się w budżecie czy znaleźć lokum szybciej. Większość zweryfikujesz, gdy już udasz się na oględziny lokalu.

• Piętro i winda w bloku. Szczególnie istotne dla osób, które mieszkają z niepełnosprawnym domownikiem lub seniorem.
• Obecność balkonu. Balkon warto mieć, ale przy ograniczonym budżecie, zastanów się, czy na pewno jest niezbędny.
• Stan części wspólnych. Czy klatka jest wygodna, zadbana, a schody nie są niebezpiecznie strome? Czy przed klatką jest stojak na rowery, a mieszkańcy mają do dyspozycji wózkownię?
• Przestrzeń dla mieszkańców. Czy w pobliżu jest plac zabaw, park, obiekty rozrywkowe, z których chętnie byś korzystał?
• Wielkość piwnicy. Gromadzisz, czy preferujesz minimalizm i bieżące pozbywanie się gratów?
• Sąsiedzi. Sąsiedzi będą się oczywiście zmieniali. Warto jednak ogólnie się zorientować, czy w interesującym Cię bloku dominują starsze osoby w mieszkaniach własnościowych, czy może lokale tutaj wybierają głównie studenci.

Myśl o swoim trybie życia dzisiaj i równie dokładnie wybiegaj myślami w przyszłość.

3 – Przeszukiwanie ogłoszeń lub współpraca z pośrednikiem

Kiedy wiesz już, czego szukasz i w jakim budżecie, skorzystaj z internetowych portali z ogłoszeniami o nieruchomościach.

• Portale, na których znajdziesz tysiące ofert mieszkaniowych, to m.in. Otodom, Morizon, Gethome, OLX, Gratka, RynekPierwotny.
• Skorzystaj z filtrowania ogłoszeń według metrażu, liczby pokoi, budżetu i lokalizacji. Interesujące Cię ogłoszenia zapisuj w zakładkach przeglądarki.
• Większość ogłoszeń na takich portalach jest publikowana przez pośredników nieruchomości. Dokładnie sprawdź opinie o biurze lub agencie wystawiającym ogłoszenia (wyszukaj po numerze telefonu).
• Ogłoszenia na topowych portalach będą się powtarzały. Wzrok Cię nie myli – to standard, że jedno mieszkanie jest wystawiane w kilku miejscach.

Na tym etapie po prostu przeglądaj, szukaj, czytaj opisy. Nastaw się na to, że przy ograniczonym budżecie część Twoich wymogów zostanie zweryfikowana przez rynek (zwłaszcza wymogi opcjonalne). Z doświadczenia możemy Cię zapewnić, że im dłużej trwają poszukiwania, tym bardziej kupujący są skłonni do kompromisów.

Współpraca z agentem zamiast samodzielnego poszukiwania

Jeśli nie czujesz się na siłach, by samodzielnie szukać mieszkania, możesz skorzystać z pomocy agencji nieruchomości. Agent pomoże Ci znaleźć lokal odpowiadający Twoim potrzebom w stu procentach. Ty określasz, czego dokładnie ma szukać i w jakim budżecie. W sprecyzowaniu swoich wymagań pomoże Ci rzetelne zrealizowanie kroku 2.

Kiedy zlecisz agentowi poszukiwanie nieruchomości, podpiszesz z nim umowę pośrednictwa, a po sfinalizowaniu transakcji zapłacisz z góry określoną prowizję. Prowizja wynosi zwykle 1-3% wartości nieruchomości, agenci mogą też przyjmować stałe, z góry określone kwoty. Nie płacisz nic, jeśli agent nie doprowadzi do transakcji. Przed podpisaniem dokładnie przeczytaj umowę.

4 – Prezentacje lokali

Gdy znajdziesz przynajmniej 3-4 mieszkania, skontaktuj się z ogłoszeniodawcami i ustal termin prezentacji. Dlaczego radzimy kontaktować się z ogłoszeniodawcami dopiero mając na oku kilka ofert?

• Wygodnie jest ustalić sobie prezentacje kilku mieszkań na jeden dzień, wziąć wtedy wolne i poświęcić się oglądaniu bez pośpiechu.
• Wybierając mieszkanie nie tylko można, ale wręcz trzeba wybrzydzać – w końcu to prawdopodobnie najważniejsza inwestycja w Twoim życiu.
• Dojeżdżanie na miejsce prezentacji, szukanie adresu, oglądanie, rozczarowania – prezentacje mieszkań bywają po prostu męczące, więc wielu kupujących woli odhaczyć je na jeden raz.

Oczywiście, jeśli nie jest to dla Ciebie problemem, możesz do woli rozkładać prezentacje w czasie – to tylko praktyczna wskazówka.

Wielu pośredników wymaga podpisania umowy pośrednictwa przed prezentacją mieszkania. Umowa przewiduje, że jeśli zdecydujesz się na zakup tego konkretnego lokalu, zrobisz to przez pośrednika (nie dogadasz się z właścicielem za plecami agenta, tak że straciłby prowizję). Jest ponadto dowodem dla sprzedającego, że pośrednik aktywnie działa nad sprzedażą lokalu. Możesz odmówić podpisania umowy pośrednictwa, ale licz się z tym, że część agentów zrezygnuje z dokonania prezentacji bez umowy.

O co zapytać na prezentacji?

Jeżeli tylko masz taką możliwość, zabierz na prezentację fachowca, znającego się na budownictwie, elektryce i hydraulice. On od razu zauważy wszystkie potencjalne haczyki w stanie technicznym. Gdy nie znasz żadnego fachowca chętnego do pomocy, możesz wynająć inspektora.

Te pytania musisz zadać.

• Kiedy postawiono budynek? W przypadku starego budownictwa – kiedy budynek przechodził remont?
• Kiedy mieszkanie przechodziło remont i co zostało zmodernizowane?
• Czy mieszkanie ma księgę wieczystą?
• Jakie ogrzewanie jest w mieszkaniu i ile kosztuje eksploatacja?
• Ile wynosi czynsz i co obejmuje?
• Jaka jest ekspozycja mieszkania?
• Jaka jest odległość od przystanków, dużych supermarketów, szkół i innych ważnych dla Ciebie punktów?
• Czy w cenie mieszkania zawarte są jakieś meble lub sprzęty AGD?
• Kto mieszka w najbliższym sąsiedztwie?
• Czy mieszkanie było wynajmowane?
• Dlaczego sprzedający pozbywa się mieszkania?

Podczas prezentacji masz czas na przyjrzenie się każdemu detalowi mieszkania.

• Jeśli niedawno przeszło remont, wokół kontaktów nie powinno być żadnych śladów palców.
• Bliskość windy może być kłopotliwa w przypadku starych, hałasujących wind – korzystający sąsiedzi będą Cię budzić.
• Mieszkanie na parterze lub pierwszym piętrze będzie uciążliwe, jeśli drzwi od klatki głośno się zamykają.
• Oceń stan klatki schodowej, poręczy, drzwi – to wiele mówi o zarządcach budynku.
• Oceń otoczenie. Urządź sobie spacer po okolicy.

5 – Weryfikacja ksiąg wieczystych

Kolejny krok na drodze do tego, jak kupować mieszkanie – sprawdzenie stanu prawnego.

Gdy upatrzysz sobie to jedno, konkretne mieszkanie, czas sprawdzić jego księgę wieczystą. Księgi są dostępne bezpłatnie w Internecie. Dowiesz się z nich, czy sprzedający ma pełne prawo do dysponowania lokalem, a na nieruchomości nie ciążą żadne zobowiązania.

Notariusz także sprawdzi księgę wieczystą przed dopięciem transakcji. Jest to jego obowiązek. Z perspektywy kupującego, lepiej jednak sprawdzić najważniejsze rzeczy możliwie szybko.

Kupowanie mieszkania bez księgi wieczystej

Na rynku są również mieszkania bez ksiąg wieczystych. W niektórych starych kamienicach oraz domach przerobionych mieszkania, księgi wieczyste nie były zakładane dla poszczególnych mieszkań, tylko dla całego budynku.

Również w przypadku nowych inwestycji księgi wieczyste są zakładane dopiero po zakończeniu prac i oddaniu budynku do użytku. Księga może powstać gdy pierwszy kupujący mieszkanie dokona transakcji.

• Brak księgi wieczystej utrudnia wzięcie kredytu hipotecznego. Banki niechętnie udzielają pożyczek, gdyż weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest utrudniona. Wzięcie kredytu może się udać, ale potrzeba będzie dodatkowych dokumentów, co do których poinstruuje Cię konsultant banku.
• W przyszłości może być trudniej sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej, ponieważ potencjalni nabywcy będą chcieli mieć pewność co do stanu prawnego nieruchomości. Dlatego po kupieniu warto założyć księgę dla mieszkania.
• Przy kupnie mieszkanie bez księgi wieczystej z rynku pierwotnego, deweloper musi wydać Ci zaświadczenie o samodzielności lokalu.
• Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba od sprzedającego lub agenta zażądać wszelkich dokumentów o lokalu, poświadczających własność. Będzie to np. odpis aktu notarialnego poświadczającego zakup, świadectwo dziedziczenia. Spółdzielnia musi do kompletu wydać zaświadcenie, że zbywający ma pełną dyspozycję do sprzedania lokalu.

Dla pełnego bezpieczeństwa i weryfikacji lokalu bez księgi wieczystej warto skonsultować się z prawnikiem.

6 – Opcjonalny krok – podpisanie umowy przedwstępnej

Jeśli nie organizujesz kredytu hipotecznego, pieniądze są na stole, a transakcję możesz dopiąć w trybie natychmiastowym, podpisywanie umowy przedwstępnej nie jest potrzebne. Przejdź do kroku 7.

Temat umowy przedwstępnej dotyczy głównie osób, które kupują mieszkanie na kredyt. Banki wymagają przedstawienia kopii umowy przedwstępnej jako warunku udzielenia kredytu. Umowę przedwstępną można podpisać u notariusza, ale nie jest to obligatoryjne – wystarczy zwykła umowa na piśmie.

Podpisanie umowy przedwstępnej jest konieczne także wtedy, gdy z różnych przyczyn nie możesz niezwłocznie sfinalizować transakcji. Na przykład jesteś za granicą bądź czekasz na otrzymanie darowizny.

Umowa reguluje ewentualne postanowienia o zadatku lub karze umownej – z reguły 10% wartości transakcji. Jeśli któraś ze stron zrezygnuje z finalizacji transakcji, poniesie koszty. Rezygnujący kupujący nie może liczyć na zwrot zadatku. Rezygnujący sprzedający zapłaci niedoszłemu kupującemu podwojoną kwotę zadatku.

Dokumenty do kredytu na tym etapie zakupu

Kiedy podpiszesz przedwstępną umowę i starasz się o uzyskanie kredytu, musisz zgromadzić dokumenty. Kompletną listę przedstawi Ci konsultant. W zależności od banku i sytuacji kredytobiorcy (np. zobowiązania alimentacyjne, inne kredyty) lista może się znacznie wydłużyć.

Mieszkanie z rynku wtórnego:

• wypełniony wniosek o kredyt hipoteczny,
• dowód osobisty,
• odpis z księgi wieczystej, potwierdzenie własności sprzedającego,
• zaświadczenie o dochodach,
• zaświadczenie o braku zaległych opłat do spółdzielni,
• operat szacunkowy mieszkania (urzędowa wycena nieruchomości),
• umowa przedwstępna.

Mieszkanie z rynku pierwotnego:

• wypełniony wniosek o kredyt hipoteczny,
• dowód osobisty,
• zaświadczenie o dochodach,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• pozwolenia dewelopera na budowę, rzut nieruchomości, wypis z ewidencji gruntów, zaświadczenie o zakończeniu budowy, mapy podziału działek – te dokumenty powinna Ci przekazać osoba dokonująca transakcji z ramienia dewelopera,
• operat szacunkowy (urzędowa wycena nieruchomości),
• odpis z księgi wieczystej (jeśli istnieje),
• umowa przedwstępna.

Podkreślamy – dokładna lista dokumentów zależy od banku i indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.

Po złożeniu wszystkich dokumentów bank ma 21 dni na decyzję. Jeśli decyzja zostanie pozytywnie rozpatrzona, przejdziesz do podpisania ostatecznej umowy o kredy hipoteczny. Kredyt ruszy po sfinalizowaniu transakcji u notariusza.

7 – Wizyta u notariusza

To już prawie ostatni etap tego, jak kupić mieszkanie.

• Notariusz sprawdzi nieruchomość na własną rękę i przygotuje szczegółową umowę.
• Notariusz ustali termin spotkania stron transakcji w kancelarii oraz poinstruuje, jakie dokumenty należy ze sobą zabrać.
• Na miejscu notariusz odczyta cały akt, zbierze podpisy i wyda teczkę z aktem własności nowemu posiadaczowi mieszkania. Wizyta potrwa 1-2 godziny.
• Koszty wizyty u notariusza obejmują opłatę notarialną, opłatę skarbową i opłatę za wypisy aktu notarialnego. Wysokość opłat jest uzależniona od wartości nieruchomości. Możesz ją określić, korzystając z darmowego kalkulatora opłat notarialnych dostępnego w Internecie.

Należy pamiętać, że notariusz ma prawo odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeśli uzna, że ​​transakcja jest niezgodna z prawem lub może narazić strony na ryzyko.

8 – Przekazanie pieniędzy i zgłaszanie zakupu

Umowa podpisana, strony zobowiązane. Czas ostatecznie dopełnić transakcji.

• Po podpisaniu aktu ruszy finalizacja kredytu hipotecznego. Bank przeleje środki na konto sprzedającego.
• Do czasu dokonania wpisu do księgi wieczystej kredytobiorca będzie wypłacał bankowi ubezpieczenie pomostowe. Pomostowe zostanie później zaliczone na poczet spłaty kredytu lub zwrócone.
• Gdy kupujesz mieszkanie za gotówkę, należy jak najszybciej przelać fundusze na konto sprzedającego. W tytule przelewu powinien znaleźć się numer aktu notarialnego. Sprzedający przekaże kupującemu nieruchomość po otrzymaniu pełnej kwoty płatności.
• Notariusz zadba o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. W najbliższych miesiącach otrzymasz pocztą zaświadczenie o wpisie. Kredytobiorcy muszą zanieść świadectwo do banku.
• Zwykle to notariusz zgłasza zakup mieszkania do US, by nie musiał tego robić kupujący. Jeśli będziesz musiał osobiście udać się do US i zgłosić nabycie, notariusz Cię o tym pouczy.

9 – Przekazanie mieszkania i zobowiązań

Finalizujemy zakup mieszkania – krok po kroku dochodzimy do momentu otrzymania kluczy. Umówienie się na przekazanie w dogodnym terminie leży po stronie sprzedającego i kupującego.

• Spotkasz się z kupującym w Twoim nowym mieszkaniu. Dostaniesz komplet kluczy i kopie posiadane przez dotychczasowego właściciela.
• Protokół zdawczo-odbiorczy przygotowuje zazwyczaj agent nieruchomości. W przypadku samodzielnego przeprowadzania transakcji możesz skorzystać z dostępnych online wzorów protokołu.
• W protokole uwzględnia się szczegóły stanu technicznego, informacje o sprzęcie i meblach pozostawianych przez sprzedającego. Dokładne określenie stanu technicznego i listy przedmiotów pozwoli uniknąć późniejszych sporów.
• Przed podpisaniem dokumentu należy dokładnie sprawdzić liczniki (woda ciepła i zimna, gaz, prąd) i spisać ich aktualne stany. To potrzebne, by sprzedający rozliczył się z dostawcami mediów oraz spółdzielnią.
• Dostawcy mediów dokonają formalnego przepisania liczników na nowego właściciela i założą nowe umowy. W tym momencie nowi właściciele stają się odpowiedzialni za opłaty za media.

W przypadku chęci zachowania dotychczasowych umów z dostawcami mediów konieczne jest podpisanie cesji. Cesja pozwala dotychczasowemu właścicielowi rozliczyć się z dostawcami i jednocześnie umożliwia nowym właścicielom kontynuację świadczenia usług bez konieczności zawierania nowych kontraktów. Rozwiązanie jest wygodne dla obu stron.

To nareszcie wszystko!

Kilka odpowiedzi dla kupujących mieszkanie

Na koniec mamy dla Ciebie kilka odpowiedzi na częste pytania, które ułatwią Ci znalezienie wymarzonego lokum i dopełnienie transakcji.

Ile trwa zakup mieszkania?

W przypadku kupna mieszkania za gotówkę nastaw się na 1-3 miesięcy dopinania formalności od znalezienia lokum, do przekazania kluczy. To może chwilę potrwać, zwłaszcza jeśli negocjujesz cenę, a kancelaria notarialna jest oblegana.

W przypadku kupna mieszkania na kredyt proces może zająć nawet 6 miesięcy. Samo oczekiwanie na decyzję banku zajmie około 3 tygodni. Trzeba jeszcze zorganizować stos dokumentów i liczyć się z możliwością zerwania umowy przedwstępnej przez sprzedającego, jeśli dostanie odpowiednio korzystną ofertę.

Czy współpraca z pośrednikiem jest konieczna z perspektywy kupującego?

Aktualnie na rynku wręcz trudno ominąć pośredników. Właściciele mieszkań na sprzedaż nawiązują współprace, bo pośrednicy załatwiają za nich formalne uciążliwości i pomagają korzystnie, szybko zbyć nieruchomość.

Z perspektywy kupującego, kompetentny pośrednik nieruchomości to skarb. Zwłaszcza jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie i zwyczajnie nie jesteś obeznany.

• Agent załatwi za Ciebie wszystkie weryfikacje stanu prawnego i technicznego mieszkania.
• To agent będzie negocjował cenę z właścicielem – mniej nerwów dla Ciebie.
• Jeśli negocjacje nie pójdą korzystnie i do transakcji nie dojdzie, agent dołoży starań, by znaleźć dla Ciebie lokum zgodne z wymaganiami, w konkretnym przedziale cenowym.
• Agent pomoże w skompletowaniu dokumentów do kredytu hipotecznego.
• Pośrednik umówi nawet wizytę w kancelarii notarialnej, będzie świadkiem przekazania kluczy i spisywania stanu licznika.
• Kupujący nie zawsze płaci prowizję. Niektórzy agenci biorą prowizję tylko od sprzedającego. Częściej jednak koszty obsługi idą po połowie od obu stron transakcji.

Warunek – dobrze oceniany, rzetelny pośrednik. Taka osoba znacznie ułatwi Ci całe kupno mieszkania, krok po kroku przeprowadzając przez zawiłości formalne. Dokładnie przeczytaj umowę, pytaj w przypadku niejasności zapisów.

Niestety, nie każdy agent na rynku jest oddany swojej pracy (tym bardziej że od kilku lat pośrednikiem może zostać każdy, bez obowiązku wyrabiania licencji). W wielu przypadkach trzeba się jednak po prostu pogodzić z koniecznością działania przez pośrednika, a więc zapłacenia kilku-kilkunastu tysięcy prowizji. Takie już są realia rynku i sprytnie skonstruowanych umów między biurami nieruchomości a właścicielami mieszkań.

Co powinno wzbudzić niepokój?

Na drodze do tego, jak kupić mieszkanie, stoi kilka zagrożeń. Kiedy powinna Ci się zapalić czerwona lampka?

• Niejasności w księdze wieczystej. Wpisy w księdze wieczystej powinny być konkretne i czytelne. Wszelkie niejasności, wpisy hipoteczne i roszczenia mogą w przyszłości stanowić problem dla kupującego.
• Brak aktu notarialnego, świadectwa dziedziczenia czy innego dokumentu jednoznacznie potwierdzającego własność mieszkania z rynku wtórnego. Nie wierz w zapewnienia – wszystko musi być na piśmie.
• Presja ze strony sprzedającego. Sprzedający, który wywiera na kupującego nacisk, aby natychmiast podjął decyzję, może próbować ukryć jakieś problemy z nieruchomością.
• Widoczne wady techniczne. Pęknięcia murów, gniazdka elektryczne wychodzące ze ścian, zacieki na ścianach łazienki i tak dalej. Nawet jeśli widoczna usterka wydaje się łatwa do naprawienia, nie wiesz, ile problemów pozostaje poza zasięgiem wzroku.
• Bagatelizowanie czytania umów. Każdy, z kim podpisujesz umowę na etapie poszukiwania mieszkania i finalizowania transakcji, powinien dać Ci czas na spokojne przeczytanie warunków. Bez poganiania czy zapewnień, że to tylko formalność, nic ważnego.

Podsumowanie

Kupno mieszkania krok po kroku różni się w zależności od tego, czy będziesz potrzebować kredytu hipotecznego. W artykule wyjaśniliśmy obie drogi.

• Pamiętaj, że oferty banków różnią się, a konsultant ma obowiązek gładko przeprowadzić Cię przez wszystkie formalności. Uważnie czytaj umowy, nie bój się pytać o najdrobniejsze szczegóły. Warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego.
• Na oględziny mieszkania zabierz ze sobą zaprzyjaźnionego lub wynajętego fachowca.
• Ominięcie pośrednictwa często jest niemożliwe lub sam właściciel woli tego nie robić z obawy o samodzielne rozwiązywanie formalnych zawiłości.
• Oceniaj nie tylko stan mieszkania, ale również klatkę schodową i okolicę. Ustal, jakie cechy mieszkania są dla Ciebie absolutną koniecznością.
• Jeśli nie możesz dopiąć transakcji od razu, a jesteś zdecydowany, podpisz umowę przedwstępną. Taka umowa jest potrzebna także bankowi udzielającemu kredytu hipotecznego.
• Nie stresuj się spotkaniem w kancelarii notarialnej. Zadaniem notariusza jest zadbanie o Twoje interesy – jest sojusznikiem kupującego, sprawdza nieruchomość, nie zatwierdza ryzykownych transakcji.
• Po podpisaniu aktu notarialnego następuje przekazanie pieniędzy, a strony umawiają się na zdawanie mieszkania i przepisywanie umów o media. W procesie będzie asystował pośrednik (jeśli jest) lub samodzielnie spiszecie protokół zdawczo-odbiorczy i stany liczników. Konsultanci w punktach obsługi dostawców mediów sprawnie przepiszą umowy na Ciebie.

Jak kupować mieszkanie? Powoli i dokładnie – to główna zasada podejmowania tej niezwykle ważnej transakcji!